Cuando Perder no es
una Opción, Puedes Confiar en Jacob O. Partiyeli

Cuando Perder no es una Opción, Puedes Confiar en Jacob O. Partiyeli

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DERECHO #1: REPARACIONES Y CONDICIONES DE LA VIVIENDA

  1. You have the right to request and receive repairs from your landlord for the following conditions:
  2. Tienes el derecho a solicitar y obtener reparaciones por parte de tu arrendador para las siguientes situaciones:
  3. Protección aislante a prueba de agua y otras condiciones climáticas para el techo, paredes, ventanas y puertas. (Cod. Civ. De Cal 1941.1(a)(1))
  4. Plomería e instalaciones de gas que no funcionen adecuadamente. (p.ej. goteo, filtraciones, inundaciones, falta suministro de gas o de agua, etc.) (Cod. Civ. De Cal § 1941.1 (a)(2)).
  5. Falta de agua corriente fría o caliente (Cod. Civ. De Cal § 1941.1(a)(3))
  6. Sistemas de electricidad e iluminación que no funcionan. (Cod. Civ. De Cal § 1941.1(a)(5))
  7. Infestación por roedores e insectos (Cod. Civ. De Cal 1941.1(a)(5))
  8. Pisos e instalaciones sucias o insalubres, incluida la acumulación de escombros, aguas servidas o basura. (Cod. Civ. De Cal 1941.1(a)(6))
  9. Insuficiencia de contenedores de basura o no estar en condiciones de limpieza las existentes. (Cod. Civ. De Cal 1941.1(a)(7))
  10. Pisos deteriorados, escaleras y pasamanos. (Cod. Civ. De Cal § 1941.1(a)(8))
  11. Ausencia de ducha, bañera o inodoro, o que estén deteriorados. (Cod. Civ. De Cal § 17920.3(a)(1))
  12. Calefacción inadecuada. (Código de Salud y Seguridad de California § 17920.3(a)(6))
  13. Ausencia de fregadero de cocina o en mala condición. (Código de Salud y Seguridad de California § 17920.3(a)(3))
  14. Ventilación inadecuada. (Código de Salud y Seguridad de California § 17920.3(a)(7))
  15. Humedad en los ambientes. (Código de Salud y Seguridad de California § 17920.3(a)(11))
  16. Infestación por insectos, roedores y alimañas. (Código de Salud y Seguridad de California § 17920.3(a)(12))
  17. Crecimiento visible de moho. (Código de Salud y Seguridad de California § 17920.3(a)(13))
  18. Deterioro general o mantenimiento inadecuado. (Código de Salud y Seguridad § de California 3 (a)(14))
  19. Falta de conexión al sistema de cloacas. (Código de Salud y Seguridad de California § 17920.3(a)(15))
  20. Fallas estructurales, incluyendo pisos, paredes, techos (exteriores e interiores), chimeneas y calefactores. (Código de Salud y Seguridad de California § 17920.3(b))
  21. Cableado eléctrico en malas condiciones o en condiciones inseguras.

DERECHO #2: CONDICIONES NO CREADAS POR EL MISMO INQUILINO

  1. Sin embargo, solamente tienes derecho a pedir reparaciones para estas situaciones, si ellas no fueron causadas por ti. Si eres responsable de la existencia de estas condiciones, tu arrendador no es responsable de hacer reparaciones. (Cod. Civ. De Cal § 1941.2)

DERECHO #3: REPARAR Y OBTENER UNA DEDUCCIÓN

  1. Si has notificado al arrendador, de forma oral o escrita, cualquiera de las condiciones señaladas anteriormente, las condiciones hacen que la vivienda sea inhabitable, tampoco fueron causadas por ti y tu arrendador no ha realizado reparaciones dentro de los 30 días posteriores al aviso, puedes realizar tú las reparaciones y deducirlas del pago de la renta, o contratar a alguien que haga las reparaciones y deducir sus honorarios del pago de la renta. (Cod. Civ. De Cal § 1942)
    1. Sin embargo, el costo de la reparación NO puede costar más que un mes de alquiler. (Cod. Civ. De Cal § 1942(a))
    2. Además, este derecho no se puede ejercer más de dos veces al año. (Cod. Civ. De Cal § 1942(a))

DERECHO #4: DERECHO A ANULAR EL CONTRATO DE ALQUILER:

  1. Si has notificado al arrendador, oralmente o por escrito, la existencia de cualquiera de las condiciones arriba señaladas, las condiciones hacen a la vivienda inhabitable, las condiciones no fueron causadas por ti y tu arrendador no ha realizado las reparaciones dentro de los 30 días posteriores a la notificación, puedes realizar las reparaciones y deducirlas del pago de la renta. (Cod. Civ. De Cal § 1942).
    1. Sin embargo, el costo de reparación no puede costar más que un mes de renta. (Cod. Civ. De Cal § 1942(a))
    2. Además, no se puede hacer valer este derecho más de dos veces al año. (Cod. Civ. De Cal § 1942(a))

DERECHO #5: INGRESO DEL ARRENDADOR CON LA NOTIFICACIÓN DEBIDA

  1. Si el arrendador quiere realizar las reparaciones, debe avisar con 24 horas de antelación. Si no lo hace, ¡se le puede prohibir el ingreso a la vivienda! (Cod. Civ. De Cal § 1954(d)(1))
    1. La notificación debe contener la fecha, hora aproximada y propósito de la visita. (Cod. Civ. De Cal § 1954(d)(1))
    2. La notificación puede ser enviada por correo, pero debe ser enviada al menos 6 días antes de la pretendida visita. (Cod. Civ. De Cal § 1954(d)(1))
    3. Si el arrendador abusa de este derecho se puede ejercer acciones contra dicha persona o entidad.

DERECHO #6: EL DERECHO DEL ARRENDADOR A INGRESAR A LA VIVIENDA TIENE LÍMITES:

  1. 6. El arrendador solo puede ingresar en horas laborales normales (p.ej. 8 a.m. – 6 p.m.). Si lo desea el inquilino, tiene la alternativa de permitirle la entrada en horas distintas a las laborales. (Código Civil § 1954(b)).

DERECHO #7: ACCIONES DEL ARRENDADOR QUE SON CONSIDERADAS COMO ACOSO

  1. Si el arrendador quiere entrar a la vivienda y se cree que el propósito es intimidar al inquilino, se le puede negar el derecho a entrar. (Código Civil § 1954(c)).
    1. Si cree que el arrendador está abusando de su derecho a entrar, como cuando entra repetidas veces sin realizar ningunas reparaciones, o entrar con frecuencia para obligar al inquilino a estar presente en el hogar en una forma agobiante, se le puede negar el derecho a ingresar. (Código Civil § 1954(c))

DERECHO #8: TOPE DEL DEPÓSITO DE SEGURIDAD

  1. El arrendador solamente puede exigir el equivalente a dos meses de renta por viviendas sin amoblar y tres meses de renta por las unidades amobladas, como garantía de depósito. (Código Civil § 1950.5 y 1940.5g). El inquilino tiene derecho a la devolución del depósito o a un recibo detallado dentro de los 21 días posteriores a la mudanza. (Código Civil § 1950.5g)

DERECHO #9: DERECHO A INGRESAR EN CASO DE EMERGENCIA

  1. En caso de emergencia en la propiedad, el arrendador puede ingresar a la misma sin pedir autorización al inquilino. (Código Civil § 1954(e)(1)).

DERECHO #10: AUMENTO DEL CANON DE RENTA

  1. Bajo la Ley de Protección al Inquilino de California de 2019, si el arrendador desea aumentar la renta, no puede aumentarla sino hasta un 5% + la tasa de inflación local, por año, o 10%, cualquiera que sea menor, al año. (Código Civil § 1974.12(a)).
    1. Esto significa que, en cualquier lugar del estado de California, la renta no puede sufrir aumentos mayores al 5% más inflación, por año.
    2. Si el arrendador trata de aumentar la renta y crees que podría estar violando el Código Civil de California, sección 1947.12 (a), consulta con un abogado.
    3. c. Algunas ciudades y condados pueden tener leyes más estrictas que regulan el alquiler, pero la sección 1947.12 (a) del Código Civil de California limita los incrementos a los alquileres a estos mismos estándares, en todo California. Existen pocas excepciones a esta ley, por lo tanto, consulta con un abogado para saber si tu nuevo alquiler es parte de la excepción.

Unidades exentas de estas regulaciones y de las limitaciones a la renta:

  • Las unidades que fueron construidas en los últimos 15 años (esto aplica de forma continua, es decir, una unidad construida el 1 de enero de 2020, pero está cubierta a partir de enero de 2021).      
  • Unidades restringidas por una escritura pública, restricciones legales y otro documentoregistrado que limite a asequibilidad a hogares de bajos o moderados ingresos.
  • Ciertos dormitorios
  • Una propiedad de dos unidades, siempre que la segunda unidad haya estado ocupada por el dueño durante el período de arrendamiento.
  • Las viviendas unifamiliares y los condominios solo están exentos si se aplican tanto (A) como (B):

(A) que la propiedad no sea propiedad de los siguientes:

(i) un fideicomiso inmobiliario.

(ii) una corporación, o

(iii) una compañía de responsabilidad limitada, con al menos un miembro.

—Y—

(B) El arrendador notificó al arrendatario por escrito que el arrendamiento no está
sujeto a las limitaciones de “causa justa” y aumento de alquiler como se
describe específicamente en las Secciones 1946.2 (e)(8)(B)(i) y 1947.12(d)(5)(B)(i)
del Código Civil.

 

La exención limitada para viviendas unifamiliares no se aplica cuando hay más de una unidad
de vivienda en el mismo lote, o cualquiera segunda unidad residencial en el
edificio que no se puede vender por separado de la unidad en cuestión.

DERECHO #11: DERECHO A OBTENER UNA COPIA DEL NUEVO CONTRATO

  1. 11. Cuando se firma un contrato de alquiler, el arrendador debe proveer al inquilino de una copia del contrato dentro de los 15 primeros días de su ejecución. (Código Civil § 1962(4)).
    1. Luego, una vez al año, el inquilino puede solicitar una copia del contrato y el arrendador debe entregar la copia en hasta 15 días después de la solicitud. (Código Civil § 1962(4)).

DERECHO #12: DERECHO A FIRMAR UN NUEVO CONTRATO DE ALQUILER – SOLO SI SON MATERIALMENTE IGUALES

  1. 12. Si el propietario es sustituido por un nuevo propietario y éste quiere firmar un nuevo contrato con el inquilino, el inquilino no está obligado a aceptarlo si los términos del contrato son materialmente diferentes. Una vez que se ha firmado el contrato original, tanto arrendador como arrendatario están legalmente unidos por dicho acuerdo.
    1. a. El arrendador no puede imponer nuevas reglas sin el consentimiento del inquilino para firmar un nuevo contrato de alquiler.
    2. Sin embargo, si ambos están de acuerdo en cambiar algunas cláusulas del contrato existente, pueden hacerlo en cualquier momento, juntos. Ninguna de las partes puede hacer cambios solo.
    3. When your lease ends and it is time to renew, your landlord may offer your renewal under different terms, so read your renewal lease carefully. ( Civ. Code § 1946).

DERECHO #13: CAMBIOS DURANTE EL ARRENDAMIENTO MENSUAL

  1. Si se ha firmado un contrato de alquiler mensual, el arrendador puede realizar cambios al contrato sin el consentimiento del arrendatario, pero el arrendador debe notificar al inquilino con 30 días de aviso. (Código Civil § 827 (a)).
    1. Podría tacharse una parte o agregarse una nueva, con las iniciales del arrendador y la fecha de los cambios, o bien, puede agregar una página de anexo.
    2. Las ordenanzas locales a veces pueden requerir de un aviso con mayor anticipación, pero la regla estándar en California para los cambios en un contrato de arrendamiento mensual es de 30 días.

DERECHO #14: CONVERSIÓN DEL CONTRATO ANUAL POR UNO MENSUAL: UNA CUESTIÓN DE LEY

  1. Al vencer el contrato de alquiler, si el arrendador no pide su renovación ni la firma de un nuevo contrato, pero sigue aceptando el alquiler por parte del inquilino, según la ley de California, el contrato pasa a ser un contrato mensual. (Código Civil § 1945).

DERECHO #15: DESALOJO EN REPRESALIA POR HABERSE QUEJADO DE LA VIVIENDA :

  1. Si el inquilino no está en mora con el pago del alquiler, pero había presentado una queja sobre una condición o reparación en su vivienda y, dentro de los 180 días posteriores a la queja recibe un aviso de desalojo, esto se podría considerar como un desalojo ilegal por represalia. (Código Civil § 1942.5 (a)).

DERECHO#16: DESALOJOS POR “CAUSA JUSTA”

  1. Para desalojar a un inquilino que ha venido ocupando la vivienda de manera continua y legal durante 12 meses, el motivo del arrendador debe tener una “causa justa”. (Código Civil § 1946.2 (a)).

a.       La culpabilidad por “causa justa” comprende: (Código Civil § 1946.2 (b)(1)).

                                 i.            Incumplimiento en el pago del alquiler.

                               ii.            Incumplimiento de alguna obligación material del contrato de arrendamiento.

                             iii.            Molestias o uso ilegal o delictivo de la propiedad.

                             iv.            La cesión o subarrendamiento del contrato de alquiler por parte del inquilino.

                               v.            El inquilino se niega a permitir el acceso legal del propietario.

                             vi.            El inquilino se niega a firmar una extensión/renovación al vencimiento del contrato de arrendamiento.

b.       Las razones por “causa justa” sin culpabilidad, son: (Código Civil § 1946.2 (b)(2)).

                                 i.            El propietario está retirando la propiedad del mercado de alquileres.

                               ii.            El propietario tiene la intención de demoler o remodelar sustancialmente la propiedad. Las mejoras cosméticas por sí solas no califican.

                             iii.            El propietario o los miembros de la familia del propietario tiene la intención de ocupar la unidad, SIEMPRE QUE el inquilino haya acordado previamente permitir la rescisión o si una disposición del contrato de arrendamiento lo permite.

NOTA**: En los desalojos por causa justa sin culpabilidad, el propietario debe pagar al inquilino un monto por concepto de reubicación equivalente a un mes de alquiler, del último mes de alquiler, o renunciar al alquiler del último mes.

DERECHO #17: AVISO DE 30 DÍAS EN ALQUILERES DE MENOS DE 12 MESES DE POSESIÓN

  1. Si la unidad se ha ocupado por menos de 12 meses, el arrendador debe dar aviso con 30 días de antelación, si quiere desalojar al inquilino. (Código Civil de California § 1946).

DERECHO #18: AVISO DE 60 DÍAS PARA OCUPACIÓN POR MÁS DE 12 MESES

18. Si se ha ocupado la unidad por más de 12 meses, el propietario debe dar aviso con 60 días de antelación para pedir el desalojo. (Código Civil de California § 1 (b)).

DERECHO #19: LAS REPRESALIAS DEL PROPIETARIO SON ILEGALES

  1. El arrendador no puede tomar represalias en contra del inquilino, dentro de los 180 días posteriores a una queja por problemas de habitabilidad, infestaciones, etc. (Código Civil de California § 1942.5(a)). Las represalias pueden tomar muchas formas y pueden incluir:
    1. Informar o amenazar con revelar el estado migratorio del inquilino a las autoridades de migración. (Código Civil § 1942.5)(c)).
    2. Aumentar el alquiler, disminuir los servicios, intentar que el inquilino se mude de la unidad, iniciar una acción legal para recuperar la posesión de la unidad o amenazar con hacer cualquiera de estos. (Código Civil § 1942.5(d)).

DERECHO #20: ORGANIZACIÓN EN DEFENSA DE LOS INQUILINOS

  1. El arrendador no puede tomar ningún tipo de represalias contra el inquilino, si éste se organiza en una asociación de inquilinos o con cualquier organización que defienda los derechos de los inquilinos (Código Civil de California § 1942.5(d)).

DERECHO #21: NOTIFICACIONES QUE SE REQUIEREN PARA LOS INQUILINOS

  1. Los propietarios están obligados a notificar a los inquilinos si el lugar está tratado por plagas, y dicha divulgación debe incluir los pesticidas utilizados y sus ingredientes activos, y cualquier advertencia asociada a ellos. Código Civil de California § 1940; Código de Comercio y Profesiones de California § 8535.

DERECHO #22: INFORMACIÓN OBLIGATORIA QUE EL ARRENDADOR DEBE DIVULGAR

  1. Los propietarios que saben o que tienen motivos para saber que el moho en el lugar excede los límites de exposición permisibles, o que representa una amenaza para la salud, deben informarlo por escrito a los inquilinos potenciales y actuales. Los propietarios deben informar a los inquilinos potenciales antes de la firma del contrato de arrendamiento. (Código de Salud y Seguridad § 26147). Los arrendadores deben brindar a los arrendatarios un manual del consumidor, desarrollado por el Departamento de Servicios de Salud del Estado, que describe los riesgos potenciales del moho para la salud. (Código de Salud y Seguridad § 26148).

 

En los contratos de arrendamiento firmados después del 1 de julio de 2018, el arrendador debe mencionar, en al menos ocho puntos, que la propiedad se encuentra en un área especial de peligro de inundación o en un área de posible inundación, si el arrendador tiene conocimiento real de este hecho. Este conocimiento implica un recibo emitido por una autoridad pública; el hecho de que el propietario tenga un seguro contra inundaciones; o que la propiedad se encuentra en un área en la cual, el titular de la hipoteca de la propiedad, tenga un seguro contra inundaciones. La notificación debe informar al inquilino que se puede encontrar mayor información en el sitio web de la Oficina de Servicios de Emergencia y debe incluir la dirección de internet para la herramienta MYHazards, a cargo de dicha oficina. La notificación debe hacer del conocimiento del inquilino el hecho de que el seguro del propietario no cubrirá la pérdida de la propiedad del arrendatario, y debe recomendarle que considere comprar un seguro del arrendatario que cubra sus pérdidas debido a incendios, inundaciones y otros riesgos de pérdida. La notificación debe tener en cuenta que el propietario no está obligado a proporcionar información adicional. (Cal. Civ. Code § 1954.603.) Esta información no debe interpretarse como asesoramiento legal, sino como una herramienta para ayudarlo a informarse sobre algunos de los derechos que tienen los californianos. No dude en llamar para agendar una consulta gratuita sobre tus derechos: (310)801-1919. Gracias.
Jacob O. Partiyeli, Abogado. Gracias.

Jacob O. Partiyeli, Esq.
Attorney At Law